Эксперт СКИ РАНХиГС: Владельцам недвижимости разъяснили ключевые риски при сделках с жильем
Экспертное мнение заведующей кафедрой правового обеспечения деятельности органов власти Азы Манкиевой.
Официальный телеграм-канал портала госуслуг опубликовал памятку для собственников жилья, в которой предупредил о ситуациях, когда права на пользование жилплощадью могут возникнуть не только у ее владельца. Эксперты выделили три частые ситуации, требующие особого внимания.
1. Сдача жилья внаем: риск вселения детей без согласия владельца
Сдавая квартиру по договору найма, собственник должен учитывать, что наниматель имеет законное право вселить в жилье своих несовершеннолетних детей без получения какого-либо согласия со стороны владельца. Это право закреплено статьей 679 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, если наниматель оформлен по месту пребывания (временная регистрация), он может зарегистрировать на этот же срок и своих детей (п. 12 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713)[1][1].
Собственнику следует очень внимательно подходить к выбору арендаторов, так как в случае конфликта выписать вселенных детей может быть крайне сложно.
2. Развод: когда бывший член семьи может сохранить право на жилье
При расторжении брака бывший супруг, не являющийся собственником, в целом теряет право пользования жилым помещением. Однако из этого правила есть важное исключение.
Если у бывшего члена семьи нет другого жилья и возможности его приобрести, суд может сохранить за ним право пользования квартирой собственника на определенный срок. Продолжительность этого срока устанавливается судом индивидуально, с учетом материального положения сторон, возможности их совместного проживания и иных обстоятельств (часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ).
В исключительных случаях суд может даже обязать собственника предоставить бывшему супругу и членам его семьи (например, несовершеннолетним детям, на которых выплачиваются алименты) другое жилое помещение.
Покупка жилья до брака или оформление брачного договора может помочь защитить недвижимость от подобных претензий.
3. Распоряжение долями в квартире: привилегия совладельцев
Каждый владелец доли в общей собственности вправе самостоятельно распоряжаться ею — продавать, дарить или завещать. Согласие других сособственников для этого не нужно.
Однако у остальных владельцев долей есть важное право — преимущественной покупки. Это означает, что перед продажей доли постороннему лицу продавец обязан в письменной форме предложить выкупить ее другим сособственникам и выждать установленный законом месячный срок для ответа.
Важно отметить, что процедура дарения доли не требует ни согласия других собственников, ни уведомления их о сделке.
При покупке доли в квартире необходимо убедиться, что продавец соблюл порядок уведомления других дольщиков, иначе сделка может быть оспорена в суде.
Важно напомнить собственникам о "подводных камнях" жилищного законодательства, которые могут привести к непредвиденным последствиям и появлению в их жилье новых жильцов с законными правами.
